BGC 콘도에 대해서(5)

BGC 라면 다른 곳 보다는, 괜찮다는 생각이 듭니다.
다 좋은 데, 한가지 흠이 다른 지역 보다 월등히 비싸다는 것이죠.
2025년 완공 기준으로 업타운 몰쪽의 신축은 32평형이 보통 15억원이 넘죠.

BGC 의 구축은 좀 저렴한 것도 있습니다만, 앞으로도 계속 저렴할 것이라 생각합니다.

그런데 잘 보면, 저렴한 구축 중에서도 임대가 잘 되고, 월세가 비싼 곳들이 있습니다. 그런 곳들을 공략해 보시면 어떨까 합니다.

Icon Plaza 보다는 Verve 가 조금 더 낳은 위치라고 생각이 듭니다.

Icon Plaza 쪽에서 Hight Street 과 조금 더 멀리 있다는 생각이고, 근처에 큰 몰이 없으니까요. 물론 조금 걸어오면 되겠지만,

Verve 쪽이 앞으로 더 발전 할 가능성이 많고, 더 많은 생활 인프라가 갖추어지지 싶어요.

필리핀 콘도를 살때 바로 옆에 좋은 콘도가 들어온다하여 기존 콘도 가격이 오를거라 생각하는데, 그건 한국에서의 얘기이고, 여기는 그렇게 큰 영향 없습니다.

더스위츠가 들어와서 맞은편에 럭스레지던스가 올랐나요? 아니죠.

콘도를 볼때 시세차익과 적당한 임대수익이 둘다 목적이면 일단 원베드 이하를 보면 안됩니다. 아무리 좋은 콘도도 원베드 이하에서는 오름폭이 적습니다. 2베드 3베드를 살경우에도 중상급 이상에서 가격이 오릅니다. 여기서 중상급의 기준은 벨라지오,투세렌드라,8포브스,메르디안,벌브 정도 되겠네요.

그런데 위의경우 2베드 가격대가 못잡아도 20M~30M이 되죠. 여유가 있다면 이정도 수준이 투자 리스크도 적고 안정적일것 같습니다.

그럼 가장 많은 사람들이 원하는 10M 이하의 가성비 콘도는,

임대수익률과, 공실이 적은 부분에 초점을 맞추고 가격이 오르길 바라고 사는게 아니라 얼마나 시세보다 싸게 사는가에 초점을 맞춰야 합니다.

어차피 소형콘도 오름폭은 고급이나 아니나 별차이 안납니다. 그런데 구입시에 가격 네고가 네임벨류가 적을수록 쉬워집니다.

이런 콘도를 구입하기로 결정한 후에는, 콘도의 네임벨류보다는 위치와 실용성을 위주로 봐야합니다. 투세렌드라 스튜디오를 10M 주고 사서 월세 35000 받는거보다, 트라이온타워를 6M주고 사서 3만페소 받는것이 무조건 유리하기 때문입니다. 콘도 임대료가 저렴해질수록 공실이 적어지기 때문에, 고급 콘도에서 작은유닛은 임대에 불리할수밖에 없습니다.

@ b386b9 님에게...

요즘 두베드 하려면 제일 저렴한걸 봐도 24M 되는 것 같습니다. 그나마 전망 좋고, 인테리어, 환경 등 좋은 조건이면 30M 이 넘어가지 싶네요.

@ 육남매 님에게...
제 경우 인테리어는 고려사항이 아닙니다. 어차피 다 뜯을거라 험한 상태일수록 좋습니다. 네고를 하기 쉬워지니까요.

비지씨 콘도가격 요즘 조금 떨어지는 추세입니다. 26~27M 이면 버브 메르디안 괜찮은 2베드 구입할수 있어 보입니다. 30M은 그들의 희망일 뿐이고요.

벨라지오나 투세렌드라 아스톤 레드옼 같은경우 18M~19M 정도면 살거 같네요.

여튼 중요한건 작은 평수일수록 임대수익을 보고 투자하고 클수록 시세차익을 노려야지, 작은거 사면서 시세차익을 노리고 비싼콘도 를 구입하면 결국 이도 저도 아니게 되어 재미없는 투자가 된다는게 제 생각의 요점 입니다. 작은평수는 구축을 구입하여 리노베이션해서 임대시에 동일평수 신축 임대료를 비슷하게 받을수 있는데, 신축 고급콘도 구매하여 인테리어 해봐야 비싸서 들어올 사람이 없기 때문이죠. 임대료라는건 받을수있는 한계점이 있기 때문입니다 특히 작은유닛은 기업체나 국제기구 주재원 랜트가 없거나 1인기준 지원이고 이외엔 다 본인돈 내고 오는거라 그 한계가 명확합니다.

소형 유닛으로도 임대수익과 시세차익을 둘다 얻을 방법이 있는데, 아예 과거 시세보다 많이 싸게 구입하는게 방법이라 생각합니다. 비지씨 밖에서는 지금 많은 일들이 벌어지고 있습니다. 가격 곤두박질친 콘도들 줍고다니는 사람들이 있다는 뜻입니다.
비지씨만이 능사가 아니라는 뜻이고 보는눈을 가진 투자자들은 지금 마카티나 파사이 등 타 지역에서도 진주를 건지고 계시단거죠. 물론 리스크 테이킹 하는겁니다.

과거에 코로나 이전에는 제 의견도 무조건 비지씨 였습니다 특히 파사이 지역 리스크가 너무 컷죠. 그러나 지금은 상황이 바뀌어 파사이 마카티가 투자적격이라는 개인적 의견입니다.
비지씨는 최소 향후 5년은 현상태에서 가격 크게 변동 없이 보합할거라 예상합니다.

그런데 뉴비들은 반대로 하시더라고요. 과거에 파사이는 포고가 문제 생기는순간 끝난다고 그렇게 말리는 분들 많아도 파사이 구입들 하시더니 결국 우려가 현실이 되었죠.
당시 비지씨는 지는해 파사이는 떠오르는 태양이라며 파사이 콘도 선동하던 정신나간 중개인도 있었고요 ㅎㅎ

지금은 비지씨가 최고고 다른데는 사면 안된다 하는 의견들이 보이는데 물론 비지씨가 지는해는 절대 아니지만 그렇다하여 투자에 있어서 어디는 무조건 좋고 어디는 무조건 나쁜건 없으며 상황에 따라 달라진다는것만 아셨음 하여 길게 글을 씁니다

태평장군님은 몇억되는 금액을 필리핀으로 어떤 방법으로 옮길 생각이신가요? 저도 자금이동 때문에 궁금하네요